当前位置:韦德娱乐1946 > 金融理财 > 杭州再出楼市,居民有了更多选择

杭州再出楼市,居民有了更多选择

文章作者:金融理财 上传时间:2019-09-23

“城中村”拥挤不堪,基础设施落后,但征迁难度大

新晚报4月9日讯 棚改安置又将增加一种新渠道——今后,我省将适当减少新建安置房,加大政府购买中小户型商品房的数量,用于安置棚改居民,价格低于同地段普通商品房均价。昨天,省政府办公厅转发了省住建厅等6部门联合制定的《关于棚户区改造安置房屋购买工作指导意见》。

从棚户区里搬出来,成都居民杨强彬有两个选择:搬进政府建设的安置房,或得一笔安置费自己买房。

“我家上下两层的小四合院,光厕所就有3个,居住条件和别墅差不多,真不想搬迁。 ”

购商品房安置咋进行?

这样一道多元的选择题,将摆在我省更多棚户区居民面前。作为今年棚改重点工作之一,我省提出力争危旧房棚户区改造货币化安置比例达40%。这是怎样一种新模式?对棚户区居民来说有什么好处?记者就此采访了相关部门和专家。

“你家居住条件虽不错,但是看看我们社区的外部环境,那叫一个脏乱差,你在里面住得舒心吗? ”

政府划范围房源招标定居民自主选

部分地方试水,效果不错

10月28日,在合肥市庐阳区汲桥新村社区,社区党委副书记阮青华正苦口婆心地做着群众的征迁动员工作。该社区所在的五里片区原是大房郢水库移民集中安置区,早在2001年,由政府划定一部分土地,给予移民一定的安置费用,允许居民自建住房,形成了一个新的村落。十几年过去了,当时的移民区如今成了拥挤不堪的城中村,基础设施落后,配套设施严重不足,卫生条件脏乱差。

棚户区改造安置房屋购买工作,应当充分尊重棚户区改造居民的回迁安置意愿,先确定拟购买的安置房屋范围,依法审慎合理地确定购买价格,最终由被征收居民自主自愿选择。

省住建厅相关负责人介绍,相对于“政府建房,居民住”的传统安置模式而言,棚改货币化安置就是棚户区居民自己选商品房,政府“买单”,房价超出协议部分由居民自补。

只见这里遍布平房和低矮的楼房,房屋密度很大,原本并不宽敞的马路上没有划停车位,但是道路两边停满了车辆。靠路口一个巨大垃圾池,污水一直流到了路边。 “配套设施严重落后,电、气、路都跟不上,社区已经到了不得不拆的地步。 ”阮青华介绍,该片区夏天电压低的时候连电风扇都带不起来;天然气也没有开通,居民至今还是用罐装气;道路狭窄,消防车进不来,乱停车现象严重,一到上下班,整条路就挤得水泄不通。

同时,搭建公开采购平台,通过公开招标、公开竞价、竞争性谈判、政策性优惠等措施,选择合适房源并降低购买价格。鼓励多家符合条件的房地产开发企业参与投标,以增加被征收居民的选择范围,不得设定歧视性条款限制符合条件的房地产开发企业参与竞争。

新模式坚持“居民自愿”原则。今年政府将加强政策引导,通过合适的货币补偿及奖励、税费减免、财政补贴、信贷支持等优惠政策措施,引导居民主动选择货币化安置。

“征迁工作千头万绪,各方利益需要协调,工作量非常大。 ”阮青华表示,汲桥新村社区有1000多户居民,而工作人员只有10几个,每户都要一一解释政策,还要调解各种纠纷,有时候根本忙不过来。

啥样商品房有资格入选?

这一模式已在省内部分地方试水,且效果不错。成都市中心城区近3年棚户区改造中,居民选择货币化安置比例逐年增高:2012年占总投资的比例达53%,2013年占总投资的比例达61%,2014年占总投资的比例预计将超过75%。

一位住建部门官员透露,棚改投入大,周期长,征迁难度大,很多地方政府的积极性并不高。

中小户型为主周边配套齐全现房优先

满足个性化需求,即买即住

“棚户区改造是有效改善群众住房条件的民生工程,但也是推进难度较大的系统工程。 ”合肥市庐阳区住建局相关负责人陶蕾表示,困难主要体现在:建设周期长,一个工程从征迁到安置至少要3年时间;征迁难度大,“一户不同意就拆不掉,往往因为个别人影响整个拆迁进度,增加财政负担”;建设投入大,地方财力负担过重,“以过渡安置费为例,按照相关规定过渡期超过18个月,每月安置费要增加50%-100%,这些费用大部分要由地方政府承担。 ”

按照竞价择优、现房优先的原则确定备选楼盘和房源,入选房源要符合6个条件:

从“搬进安置房”到“拿钱买商品房”,最直接的变化是想住哪儿的选择范围大多了。在家住成都内燃机总厂的棚户区居民杨强彬看来,选择哪种方式安置,关键还要看哪种更实惠。省住建厅相关负责人介绍,货币化安置金额,由棚户区房屋市场评估价、各地不同的优惠奖励政策叠加而成。杨强彬家原来房屋面积是73平方米,按政策,拿到了100.5万元的拆迁安置费。他花了83万元在附近小区买了套89平方米的二手房,安置费还有剩余。

从“安置房”到“房票”,货币化安置选择灵活受欢迎

1.满足居民安置意愿。

省住建厅相关负责人认为,这在满足群众个性化需求的同时,还可有效降低中心城区人口密度,减轻城市承载力。2013年,成都中心城区逾1000户居民使用货币补偿款,到交通便捷、房价便宜的二、三圈层购房居住。

今年8月份,铜陵市民吴大姐刚刚选购一套新房,只是她支付的不是现金也不是银行卡,而是政府发放的“房票”。按照拆1还1.2的产权交换比例折算,吴大姐原来50平方米的房子可以获得60平方米的补偿,按所在地4000元/平方米的市场价,吴大姐获得24万元的“房票”,凭“房票”她选购了一套满意的商品房。

2.满足国家、省和地方现行征收补偿政策要求,原则上以中小户型为主。

货币化安置,政府需支付商品房利润和土地成本,且需在短时间集中支付。省住建厅相关负责人表示,货币化安置节约了给居民的过渡期补贴、后期因集中安置带来的管理成本,不会大幅增加棚改成本。此外,棚改安置房建设耗时2-3年,而货币化安置“即买即住”,减少等待时间;购买已建成商品房,可减少待售商品房数量。

铜陵积极探索“房票”等货币化安置方式,深受征迁户欢迎。 “房票”安置方式是指将征迁安置面积折算成货币,以“房票”的形式发放给棚户区居民。棚户区居民凭“房票”自由选择买房,既可以选购政府投资的安置房,也可以选购政府组织在商品住房项目中团购的安置房,还可以自主购买商品房或“二手房”,变以前的“搬进安置房”为现在的“花钱买商品房”。

3.房屋工程质量合格。

探索政府回购存量商品房用于货币化安置

铜陵市住建局住房保障科科长盛昌宝表示,货币化安置,既有利于满足棚户区居民多样化需求,又有利于促进存量商品房消化,缓和住房供求关系,也有利于将政府从繁重工程建设事务中解脱出来。

4.取得商品房预售许可证。

我省还将首次探索政府回购存量商品房,用于货币化安置——在广泛征求棚户区居民意见、选择相应楼盘基础上,由政府组织与开发商“讲价”并购买,最终转交居民。业内人士表示,以成都为例,批量购买50套以上的商品房,将获得总价10%至15%的折扣。

为加快棚改实施速度,我省根据实际情况,将实物安置与货币补偿两种方式相结合,引导各地积极推进货币化安置工作。省政府明确要求2015年各地货币化安置比例原则上不低于40%,商品房库存量大的城市,要减缓或停止安置房建设,将存量商品住房作为重要的安置房源。 1—9月份,全省通过货币化安置户数为6.85万户,占已完成征收户数的52.5%。

5.满足基本居住需求,基础设施完备,周边配套齐全。

从“力争危旧房棚户区改造货币化安置比例达40%”看,杜鸣联合房地产评估有限公司四川分公司总经理张志伟认为,棚户区居民住房消费能力有限,货币化安置时多数应会购买中小户型。而市场中能否找到符合条件、数量足够的商品房,是这项政策推行的一大关键。

铜陵、芜湖等地根据本地住房市场供需状况,从2014年起停止政府直接建设安置房,分别探索出“房票”和“搭桥”货币化安置模式,被住房城乡建设部作为创新模式在全国推广。这两种安置模式共同点是由政府支付征迁部分的价款,并给予棚户区居民一定的奖励和补助,同时组织市场房源,引导棚户区居民从市场购买商品住房。据芜湖征迁办主任周伯俊介绍,截至9月底,芜湖市棚改征收完成9915户,其中货币化安置5709户,占完成户数的57.58%;在货币安置户中,即期购买商品住房套数2292套,占比为40%。

6.无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。

省社科院副院长郭晓鸣表示,政府可以优惠政策为杠杆,引导开发商满足棚改居民的这类需求。

从货币化安置推进较快较早省份的经验来看,因其灵活性、“即买即住”等优势,居民选择货币化安置比例逐年增高。对政府来说,货币化安置节约了给居民的过渡期补贴、后期因集中安置带来的管理成本,不会大幅增加棚改成本。

同时,要求提供购买房源的开发企业在近5年经营活动中无重大违法记录、无重大法律纠纷。

省住建厅相关负责人表示,将结合居民意愿和当地商品住房库存情况,将户型合适的存量商品住房纳入安置房房源计划安排;各地将搭建服务平台,用于信息发布、房源组织推荐等。□本报记者 熊筱伟

据初步估算,我省2015年33.66万套棚改任务中,如果货币化安置达到40%,其中60%居民选择即期购买商品房,则可消化库存商品房8万套左右,对于促进房地产市场稳定健康发展将会产生积极作用。

商品房安置有啥优惠?

节省过渡安置成本,提高安置效率,消除资金掣肘

较同地段均价便宜可享税费减免

“住了30多年筒子楼,没想到退休了还能住进大房子。 ”刚刚搬进新家的铜陵市民周香枝喜笑颜开。 “老房子年久失修,下雨房顶经常漏雨。 ”回忆起当时的情景,周香枝一肚子苦水,“虽说有40多平方米,其实只是一间单间,连厨房都没有,更别说卫生间,上厕所只能去公厕。 ”

在确定购买房源和相应的开发企业后,由各地政府确定的实施主体与开发企业在当地房地产行政主管部门公布的当期在售同地段普通商品房销售均价的基础上,以折扣优惠比例、最高限价、单一价格、一房一价等多种形式确定购买价格范围,协商购房款拨付进度、房屋质量要求、入住时间等事项,并与开发企业签订框架协议。

由于采取了异地产权调换的安置方式,周香枝只补交了31000元,顺利分得一套83平方米的新房。从征迁到安置,周香枝只用了半年的时间就搬进了新居。近年来,铜陵市加大棚改力度,大力推行产权调换和货币化安置两种方式,提高安置工作效率,居民出棚就能进楼,节省了过渡安置成本;同时盘活市场存量住房,促进了棚改安置与房地产市场的有效衔接,促进房地产市场持续健康发展。

被征收居民还可自主购房,以实施主体与开发企业确定的购买价格为上限。居民购买安置住房,按国家相关政策享受相应税费减免政策。

“安置点建设规划先于征迁,既给群众吃了定心丸,也大大缩短了征迁安置过渡期,保证了征迁工作的顺利开展。 ”陶蕾介绍,合肥市庐阳区创新思路,选择位置优越、交通便利的区域作为安置点,实现了从“有居”到“优居”的转变,让老百姓真正享受到城市建设发展带来的成果。

为进一步加大住房保障力度,提高保障效率,稳步推进公共租赁住房货币补贴和征迁货币化安置工作,促进房地产市场健康稳定发展,昨天杭州市政府发布了《关于大力推进住房货币化保障方式的指导意见》,自2015年4月29日起施行。

同时,为破解棚改资金瓶颈,我省创新体制机制,积极拓宽融资渠道。去年以来,我省积极争取国开行对棚户区改造的贷款支持力度。 “十二五”期间,该行向全省各地市、国有工矿企业棚改建设项目累计承诺贷款1480亿元,签订合同金额1164亿元,投放贷款620亿元,支持棚改项目惠及逾200万中低收入群众。

《意见》要求,加强住房保障和住房市场的有效衔接,推行公共租赁住房货币补贴,建立实物保障与货币补贴并举的保障模式;加大征迁货币化安置力度,合理引导被征收人利用货币补偿款通过市场购买住房;开展搭桥预订商品房作为安置房的服务,强化政府公共服务职能。

据悉,省住建厅将加快制定出台《安徽省政府购买棚改服务管理办法》,全面推开政府购买棚改服务,充分发挥市场机制作用,积极利用开行、农发行开发性金融支持政策,努力拓宽棚改融资渠道。

拆迁户一年内购买商品房多补贴42%

关于推进住房保障货币化,《意见》要求落实几条主要保障途径。

第一条是推行公共租赁住房货币补贴。向符合公共租赁住房准入条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员发放租房补贴,资助其通过市场租赁住房。

第二条是加大征迁货币化安置力度。通过提高货币化安置奖励标准等方式,提升被征收人选择货币化安置后通过市场购买住房的能力。

值得关注的是,今后将提高货币化安置奖励标准。在国有土地征迁安置中,被征收人选择货币补偿的,由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上,再按评估价格的20%给予货币补贴。被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的,根据购房纳税凭证,由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励(新购房屋价格低于被征收房屋评估价格的,按新购住房价格的22%给予奖励)。

集体土地征迁安置工作,将严格按照集体土地货币化安置相关政策规定,建立房产、土地行政管理等部门住宅房屋交易价格对接机制,刚性货币化安置单价,合理引导被补偿人选择货币化安置。

过渡期间新增的安置人口,可根据安置房源情况,积极引导实行货币化安置,被补偿人在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的,可适当提高购房奖励补贴标准,具体标准由各地结合实际确定。

政府将搭桥预订商品房作为安置房

《意见》还明确,今后将逐步减少实物安置房建设。已落实安置房源并已签订协议在外过渡的,应按照协议做好在外过渡各项工作,并加快安置房项目建设,尽快落实安置;尚未实施的征迁项目,应结合各地实际,逐步减少直接建设安置房的比例,优化安置房源调配,在消化现有安置房库存的基础上,积极引导货币化安置。

政府将开展搭桥预订商品房作为安置房服务。各地可根据征迁项目安置需求,通过搭桥、预订等方式提供商品房信息,供被征收人自愿选择购买。

政府搭桥预订商品房作为安置房的服务可有多种操作模式。比如,各地可以单个征迁项目为单位或全辖区统筹,根据选择货币化安置的被征收人的安置需求,通过搭建平台等方式提供商品房信息,供被征收人自愿选择购买,并由被征收人与开发建设单位结算购房价款。

另外,还可以单个征迁项目为单位或全辖区统筹,根据选择货币化安置的被征收人的安置需求,通过竞争性谈判、询价等方式,公开选定若干商品房项目(交付期限原则上不超过半年),通过征迁项目实施单位支付订金锁定房源的方式,以较市场售价优惠一定幅度的价格向开发建设单位预订一定数量房源,供被征收人自愿选择购买,并由被征收人与开发建设单位结算购房价款。

本文由韦德娱乐1946发布于金融理财,转载请注明出处:杭州再出楼市,居民有了更多选择

关键词: